За последние 3,5 года объемы жилищного кредитования выросли в 4,2 раза. Государство расширяет льготное кредитование, граждане охотнее берут взаймы и на общих основаниях. Но желающих справить новоселье по-прежнему много: только на учете нуждающихся в стране числится свыше 700 тысяч семей. За последние пять лет годовой ввод жилья увеличился с 3 до 5 миллионов квадратных метров, и темпы продолжают расти. Как Закон "Об ипотеке", который вступает в силу в декабре, может помочь в решении жилищных проблем белорусов?
По квадрату на каждого
Еще недавно в Беларуси в год возводили 3-4 миллиона квадратных метров жилья, а уже стремимся к 10 миллионам. Но при этом квартиры продолжают дорожать. "Если будем строить в год по квадратному метру на жителя Беларуси, — полагают некоторые специалисты, — то и цены будут ниже".
Но для того чтобы строить 10 миллионов в год, нужно больше не только строителей, техники, цемента, но и банковских кредитов населению: ведь большинство потенциальных новоселов вряд ли сразу смогут выложить всю сумму за квартиру. Основой такого конвейера жилищных кредитов и может стать ипотека.
Ипотека до нашей эры
Термин "ипотека", как считают ученые, впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой, в переводе с древнегреческого — "подпорка".
…в современности
"Ипотека — залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам" (из Закона "Об ипотеке").
Смотри шире!
"В основном закон об ипотеке направлен на то, чтобы упростить как для банков, так и для клиентов процедуры, связанные с предоставлением кредитов под залог жилого или нежилого помещения, а также земли", — отмечает заместитель председателя правления Банка ВТБ (Беларусь) Дмитрий Фролов.
По его мнению, прописанные "правила игры" будут выгодными и банкам, и населению, и продавцам жилья. Для первых снизятся риски. Вторые смогут проще и быстрее оформить залог и получить кредит. Третьи же благодаря росту кредитования смогут быстрее продавать квартиры.
Обычно, как объясняет Дмитрий Фролов, белорусские банки работают по следующей схеме: клиент заключает договор купли-продажи, банк перечисляет деньги в оплату этого договора. И только после этого оформляется залог. Закон об ипотеке позволяет этот промежуток максимально сократить либо исключить его вовсе.
Банк ВТБ уже пытается работать по-новому. Вначале этот банк получает в залог имущество. И только после этого рассчитывается с продавцом квартиры. Это дает банку более высокий уровень защиты и позволяет ему выдавать деньги по сниженным ставкам.
Cейчас в залог принимается именно та квартира, которую вы покупаете. Закон об ипотеке позволит заложить старую и с помощью полученного кредита купить новую.
Но чтобы ипотека заработала по-настоящему, обращают внимание специалисты, нужно внести коррективы во множество документов. Поэтому в целом на отладку системы может уйти несколько лет.
Быстрее, но без спешки
С тем, что ипотека вряд ли совершит молниеносную революцию, согласен и председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский.
Не следует ждать манны небесной. Жилье во всем мире дорожает, и Беларусь не может остаться в стороне от этой тенденции. Поэтому, советует специалист, если есть возможность и позволяют ресурсы, можно брать кредиты и улучшать свои жилищные условия, не откладывая на потом.
По его мнению, в дальнейшем при развитии ипотеки придется решить еще немало проблем. Например, найти пути, как снизить негативные социальные последствия в тех случаях, когда за невыплату кредита придется выселять должника из заложенной квартиры, особенно при наличии в семье несовершеннолетних детей. Необходимо развивать и систему страхования вкладчиков от потери работы. Ведь любой человек может на несколько месяцев остаться без зарплаты и не сможет платить кредит.
Нам еще только предстоит формировать и существующую во многих странах систему закладных бумаг, которая подпитывает ипотечную систему деньгами и снижает банковские риски. Очень важно обеспечить банки "длинными" деньгами, которых не хватает не только у нас, но и во многих других странах.
В любом случае, призывает Феликс Чернявский, с развитием ипотеки спешить не следует. Даже в США из-за неосторожных действий властей система дала сбой, и это "аукнулось" во всем мире. С проблемами невозврата кредитов уже сталкиваются и в России.
Четыре угла
И все же что сулит рядовому белорусу ипотека? Попробуем свести воедино мнения разных экспертов и пройтись по четырем основным позициям, по которым каждый из нас и выбирает кредит.
Процентная ставка
Если при стройной системе ипотеки банки будут меньше рисковать, то и процентные ставки могут быть немного ниже, чем сейчас. Но в ближайшее время ждать обвального падения, например до 5 процентов годовых, вряд ли следует. Ведь кредиты, за исключением льготных, не могут быть дешевле депозитов. Это значит, что резкое падение стоимости кредита возможно только при адекватном снижении ставок по депозитам и резком замедлении темпов инфляции. К тому же процентные ставки по кредитам зависят и от спроса на банковские услуги, а также от соотношения спроса и предложения на рынке жилья.
Максимальная сумма
Снижение рисков действительно может позволить банкам выдавать населению больше денег. Но все будет упираться в платежеспособность кредитополучателя. Одному человеку, если доходы его позволяют, могут выдать и 100 тысяч долларов, а другому, который перебивается случайными заработками, могут отказать и в 10 тысячах долларов.
Залоговое имущество
Раз получить залог банку станет проще, то, возможно, и не потребуется, как сейчас, при получении жилищного кредита кроме квартиры "предъявлять" еще и поручителей. Ипотека ничего не изменит для жильцов неприватизированных квартир, желающих заложить свои квадратные метры: этого по-прежнему нельзя будет сделать. Закон об ипотеке позволяет использовать в качестве залога и землю. Однако такой залог сможет принимать лишь избранный круг банков, который будет определяться Президентом Беларуси.
Срок
Кажется, чем дольше срок, тем проще выплатить кредит. Это так, если вы погашаете его равными частями. Но если "по убывающей", то пять лишних лет погоды не сделают. К тому же нужно понимать, что чем дольше погашается кредит, тем больше в сумме вы отдаете банку. И все же развитие системы обращения ипотечных закладных, как прогнозируют эксперты, может "удлинить" жилищные кредиты.
Метр в квадрате
В нынешнем году в Беларуси планируется построить 4,7-5,2 миллиона квадратных метров жилья. За семь месяцев ввели в строй почти 2,9 миллиона, в том числе около 1,7 миллиона — для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
"Народная газета"
