Государственный Белагропромбанк с 14 августа снизил ставку по жилищным кредитам в первые годы их использования. На первый взгляд предложение выглядит привлекательно: 11,5% годовых, кредит до 20 лет и возможность профинансировать до 90% стоимости квартиры. Но если посчитать весь срок кредита, впечатление заметно меняется.
Разберемся на конкретном примере — покупке нормальной трехкомнатной квартиры в Минске.
Берем трешку за $175 тысяч
По данным Realt.by, средняя цена квадратного метра по реальным сделкам в Минске в июне 2026 года составляла $2233. Основной диапазон стоимости проданных трехкомнатных квартир — примерно от $104,8 тыс. до $147,2 тыс. Поэтому $2500 за квадратный метр — это уже не средняя минская трешка, а скорее хороший современный вариант, удачная локация, новый дом или качественный ремонт.
Возьмем квартиру площадью 70 м² по $2500 за метр.
Получаем:
70 × $2500 = $175 000.
По официальному курсу Нацбанка на 14 августа 2026 года — 2,977 BYN за доллар — это примерно 521 тыс. BYN.
Белагропромбанк готов кредитовать до 90% стоимости жилья. На вторичном рынке первые 730 дней ставка составляет 11,5%, а затем — ставка рефинансирования плюс 5,75 процентного пункта. При нынешней ставке рефинансирования 9,25% это дает 15% годовых. Максимальный срок кредита — 20 лет.
Значит, покупателю необходимо самостоятельно внести около 52 тыс. BYN, или $17,5 тыс.
А банк даст примерно 469 тыс. BYN, или $157,5 тыс.
И вот здесь начинается самое интересное.
Первые полгода долг вообще не уменьшается
Для вторичного жилья банк дает шестимесячную отсрочку по погашению основного долга. В это время заемщик платит только проценты. После этого основной долг погашается ежемесячно равными частями, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности.
При кредите в 469 тыс. BYN первые месяцы одни только проценты составят примерно 4490 BYN в месяц.
После окончания отсрочки добавляется погашение основного долга — примерно 2000 BYN ежемесячно.
То есть платеж становится около 6500 BYN в месяц.
Причем это еще «льготные» первые два года под 11,5%.
А через два года ставка становится 15%
Если ставка рефинансирования останется на нынешнем уровне 9,25%, с третьего года ставка по кредиту составит 15%.
К этому моменту долг уменьшится совсем не радикально — примерно до 433 тыс. BYN.
Первый платеж после повышения ставки получится около 7400 BYN в месяц.
Дальше он постепенно будет снижаться, потому что уменьшается основной долг.
Примерно через десять лет платеж будет около 5000 BYN, а к самому концу срока приблизится к 2000 BYN.
Но главное — не размер отдельного платежа, а итог.
Квартира за 521 тыс. BYN — банку 1,16 млн
Посчитаем весь двадцатилетний срок.
Предположим максимально благоприятный для простого расчета вариант: ставка рефинансирования в дальнейшем вообще не изменится. То есть первые два года кредит стоит 11,5%, а следующие 18 лет — 15%.
Тогда за 20 лет заемщик выплатит банку примерно 1 161 000 BYN.
Из них первоначально взятые у банка деньги 469 000 BYN.
А проценты около 692 000 BYN.
То есть одних только процентов банк получит примерно в полтора раза больше, чем первоначально выдал заемщику.
Если для понимания масштаба пересчитать эти суммы по сегодняшнему курсу доллара, получится около:
- квартира — $175 тыс.;
- первоначальный взнос — $17,5 тыс.;
- выплаты банку — около $390 тыс.;
- вместе с первоначальным взносом квартира обойдется примерно в $407 тыс.
Разумеется, перевод будущих белорусских рублей в доллары по сегодняшнему курсу условен: за 20 лет изменятся и курс, и зарплаты, и инфляция. Но он хорошо показывает пропорцию.
За квартиру стоимостью $175 тыс. покупатель номинально отдаст сумму, эквивалентную сегодня более чем $400 тыс.
И это еще без учета возможных дополнительных расходов.
А ставка может быть и выше 15%
Есть еще одна деталь, которую особенно важно понимать.
15% после первых двух лет — не фиксированная ставка на оставшиеся 18 лет.
Формула банка выглядит так: ставка рефинансирования НБРБ + 5,75 процентного пункта.
Сегодня ставка рефинансирования составляет 9,25%, поэтому получается 15%.
Если она станет 11%, кредит будет стоить уже 16,75%.
Если 13% — 18,75%.
Если ставка рефинансирования снизится, кредит, наоборот, подешевеет.
Поэтому никто сегодня не может точно сказать, сколько процентов заемщик реально отдаст банку за все 20 лет.
Наши 692 тыс. BYN переплаты — это лишь расчет при условии, что нынешняя ставка после льготного периода не изменится.
Так ли выгодны 11,5%?
Само снижение ставки в первые два года действительно уменьшает нагрузку по сравнению с прежними условиями. Называть банковский кредит мошенничеством было бы неправильно: ставки и формула их изменения опубликованы банком открыто.
Но рекламная формулировка «11,5%» может создавать совершенно неправильное представление о реальной стоимости ипотеки.
Покупатель видит «11,5% на жилье».
А фактически берет 11,5% на два года и около 15% — еще на 18 лет.
В нашем примере человек занимает у банка около 469 тыс. BYN, а только процентов при нынешнем уровне ставок платит около 692 тыс. BYN.
Поэтому главное число в такой ипотеке — вовсе не красивые 11,5%.
Главное число — 1,16 млн BYN, которые придется перечислить банку за квартиру стоимостью около 521 тыс. BYN.
Именно с этой цифры и стоило бы начинать разговор о том, насколько «ближе» стала мечта о собственном жилье с запуском новой акции от банка.
Comments are closed.