Если осенью 2008 года квартиру в новостройке на окраине Минска можно было приобрести по цене $1,5 тыс. за 1 кв.м, то сегодня такие ценники нередко устанавливаются уже ближе к центру столицы.
Можно найти жилье и по $1,3-1,4 тыс. за 1 кв.м. Будет ли еще дешевле, стоит ли ждать обвала цен на жилую недвижимость из-за мирового финансово-экономического кризиса, на эти и другие вопросы ответил председатель постоянной комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Минского городского Совета депутатов, доцент кафедры "Организация строительства и управление недвижимостью" БНТУ Виктор Шанюкевич.
— Виктор Абрамович, как складывается ситуация на рынке коммерческого строительства жилья в столице?
— На сегодняшний день средняя стоимость коммерческого жилья в новостройках Минска составляет от $1,3 тыс. до $1,9 тыс. за 1 кв.м в зависимости от типовых характеристик, его месторасположения. Напомню, еще осенью 2007 года цена была несколько выше $2 тыс. за 1 кв.м. Цены снизились, в том числе из-за объемов строительства. Если в 2007 году в Минске в целом было построено 974 тыс.кв.м жилья, то в прошлом — более 1,156 млн.кв.м. Это стало итогом организационной работы Мингорисполкома и активизации долевого строительства, вызванного изменениями в указ №396 от 15 июня 2006 года. Наиболее очевидно тенденция снижения цен на рынке коммерческого строительства жилья наметилась в ноябре-декабре 2008 года, когда фактическая стоимость продажи жилья упала на 10-15% к уровню летних цен. Стало сложнее получить кредит, люди оказались в некоторой психологической растерянности в связи с мировым финансово-экономическим кризисом и заняли выжидательную позицию. Ведь рынок жилья — это сложнейшая схема, работающая в том числе на принципе эгоизма их участников.
Что касается дальнейшего снижения стоимости жилья, возведенного долевым способом, то оно если и будет, то весьма несущественным. В феврале-апреле 2009 года на этом рыночном сегменте произойдет оптимизация цены за 1 кв.м. На вторичном же рынке стоимость жилой недвижимости и далее будет корректироваться: не может хрущевка в "возрасте" 45-50 лет стоить $2 тыс. за 1 кв.м независимо от ее месторасположения. С мая текущего года я прогнозирую медленный рост цены на жилье в Минске. Не следует далее ждать ценового "дна".
— То есть на то, что стоимость коммерческого строительства может снизиться до $1 тыс. за 1 кв.м, не стоит надеяться?
— Цена $800-1000, на которую население рассчитывает в связи с мировым кризисом, просто нереальна. Весной текущего года мы достигнем того ценового минимума (особенно на первичном рынке жилья), ниже которого уже опускаться нельзя, иначе застройщику придется просто отдать его по себестоимости. Посудите сами, стоимость жилья, которое возводится УКС Мингорисполкома с господдержкой для очередников по ряду домов, составляет сегодня около $815. И это его себестоимость. Коммерческое строительство не может быть дешевле, особенно принимая во внимание рост цен на стройматериалы и повышение зарплаты строителям. По данным Минстройархитектуры, цены на строительно-монтажные работы выросли в декабре 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года на 21,6%. В нынешнем году увеличится и стоимость энергоносителей. Кроме того, сейчас многие застройщики пересматривают ранее запланированные объемы строительства, в том числе и в сторону их уменьшения. Это обусловлено предполагаемой низкой рентабельностью строительных проектов, которая может быть вызвана увеличением себестоимости строительства и недостаточной финансовой способностью граждан участвовать в долевом строительстве в связи с неудобными условиями кредитования.
Поэтому тот минимум, на который можно рассчитывать на рынке коммерческого жилищного строительства весной 2009 года, — $1,2-1,4 тыс. Такие цены ситуационно есть сейчас и могут проявляться до мая включительно, но будут не повсеместными. Сейчас на первичном рынке немало квартир, оформленных на застройщиков. Некоторые из них ситуационно будут снижать цены до наступления срока возврата банковских кредитов.
— Что будет происходить после такого "ситуационного" падения цен?
— Беларусь находится на комфортной удаленности от эпицентра кризисного взрыва, поэтому нашими задачами является не пожаротушение, а в первую очередь стимулирование внутреннего спроса и либерализация экономики, в том числе строительной отрасли. Необходимо внедрение новых технологий строительства, использование новых материалов, которые давно есть на мировом рынке и доказали свою экономичность и эффективность.
С мая 2009 года активизируется отложенный спрос в связи с необходимостью решения "вечного" жилищного вопроса. Потенциал покупателя как был, так и остался, поэтому за спадом, особенно в связи с позитивными изменениями кредитования, следует ожидать повышения стоимости жилой недвижимости с одновременным упорядочиванием цены на вторичном рынке в зависимости от характеристик предложения, что было неоднократно.
Тенденция роста цен начнет проявляться уже в мае-сентябре текущего года после того, как будут распроданы квартиры в домах, строительство которых было завершено в 2008 году. Следует ожидать, что в 2010 году цены на рынке строительства коммерческого жилья в Минске для ненуждающихся граждан вернутся на уровень 2007 года. Именно к такой стоимости мы бы постепенно и пришли, если бы не было резкого необоснованного повышения цен на жилье в 2007 году, сродни скачку стоимости барреля нефти. Сейчас отличное время с умом вмешаться в коммерческое строительство жилья и поддержать опытного и толкового застройщика.
— Такие же тенденции будут наблюдаться и на вторичном рынке жилья?
— Безусловно, вторичный рынок жилья тесно связан с ценами и объемами строительства на первичном. Но ситуацию на "вторичке" спрогнозировать сложнее, поскольку здесь многое будет зависеть от поведения участников этого рынка. На сегодняшний день психологический мотив продавца заключается в том, что его квартира не может стоить дешевле, чем стоила вчера. Поэтому здесь следует ожидать "баррикадных" отношений между продавцами и покупателями вторичного жилья. Последние будут упорно ждать, когда цены упадут, а поведение продавца будет зависеть от необходимости продажи. Если срочной нужды продавать не возникнет, он просто отложит сделку и, возможно, будет сдавать квартиру в аренду. А это опять уменьшение объемов предложений.
В любом случае цены на "вторичке" упорядочатся: те квартиры, стоимость которых была необоснованно завышена в 2007 году, весной нынешнего года станут еще немного дешевле. Я бы сегодня спрогнозировал возможное снижение цен на вторичном рынке жилья в Минске в зависимости от характеристик дома и квартиры еще на 5-10% к маю 2009 года. А потом цены в этом рыночном сегменте стабилизируются. Многое будет зависеть от условий кредитования, в том числе и для нуждающихся. Если они будут приемлемыми, это также обусловит постепенный рост стоимости "вторичных" квартир.
Важно понимать, что квартиры дешевеют в долларах, но дорожают в рублях. Происходит переоценка стоимости жилья в разрезе "доллар-рубль" в связи с девальвацией последнего. Если в конце ноября 2008 года стоимость однокомнатной квартиры на пр.Пушкина в Минске составляла $62,5 тыс., или Br137,5 млн., то сейчас цена аналогичной квартиры в долларах снизилась до $50 тыс., однако в рублях за нее придется заплатить Br140 млн.
— Еще до нового года некоторые риелторы заявили о том, что продавцы с готовностью сбрасывают цену в пределах $3-5 тыс. по всем категориям квартир. Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья, насколько она снизилась с октября 2008 года?
— На сегодняшний день средняя стоимость предложения жилья на вторичном рынке составляет $1600-1950 за 1 кв.м, но она далеко не всегда отражает реальную, поскольку риелторы зачастую искусственно вбрасывают в листинг продаж ту или иную дорогую квартиру, которая и поднимает среднюю стоимость квадратного метра. Причем это цена предложения, а не фактической продажи. Стоимость жилья на вторичном рынке только за ноябрь-декабрь 2008 года в реальных сделках снизилась в среднем на 10% на однокомнатные квартиры и на 12% — на двухкомнатные. Квартиру, продававшуюся в октябре прошлого года за $60 тыс. сегодня можно купить за $50 тыс. В целом однокомнатная квартира в панельном доме стоит сейчас в пределах $50 тыс. Наибольшим спросом в Минске пользуются однокомнатные квартиры, наименее востребованы четырехкомнатные.
— Все же непонятно, почему во всем мире коммерческое жилье резко дешевеет, а у нас может опять подорожать?
— Дело в том, что в мире, если проанализировать, на самом деле нет повсеместного обвала цен на жилье. В первом полугодии 2008 года по сравнению с таким же периодом 2007-го стоимость жилья, например, в Канаде возросла на 5%, в Эмирате Абу-Даби — на 3%. А в Южной Африке цены упали на 5%, во Франции, Австрии и Дании — примерно на 6%. Особенно ощутимо снижение цен за этот период в Литве, Эстонии и Латвии — 23%, 30% и 35% соответственно.
Такое резкое падение произошло в первую очередь в связи с вступлением этих стран в ЕС, что вызвало стремительное увеличение спроса на жилье в странах Балтии со стороны граждан соседних государств. После периода необоснованно завышенных цен там произошло соответствующее падение, и теперь ситуация упорядочивается. А в Российской Федерации в январе нынешнего года ни в одном городе не наблюдалось резкого падения цен к уровню четвертого квартала 2008 года. Нигде это снижение статистически не превысило 10%.
— Сегодня большинство экспертов отказываются давать советы, стоит ли покупать квартиры в период мирового кризиса. И все же, какие рекомендации вы могли бы дать потенциальным покупателям? Стоит ли нуждающимся немного повременить с приобретением, рассчитывая на дальнейшее снижение цен?
— В данной ситуации совет может быть один — "поймать" в период февраля-мая 2009 года максимальное снижение цен на желаемую квартиру и именно в этот момент осуществить ее покупку. Тем более в нынешних условиях весьма уместен торг, так как окончательная цена продажи нередко оказывается в итоге ниже на $2-8 тыс. первоначально заявленной. Сейчас это будет оправданный шаг как в отношении первичного, так и вторичного рынка жилья. Что касается тех граждан, у которых нет всех необходимых средств для покупки и они намерены решить свои жилищные проблемы при помощи кредита, то здесь придется хорошо взвесить свои возможности по выплате процентов по ним. Я думаю, у них тоже будут хорошие шансы обзавестись жильем, так как государство обратило внимание на необходимость снижения процентных ставок по жилищным кредитам. Например, Беларусбанк с 2 февраля текущего года снизил процентные ставки по кредитам, выдаваемым очередникам в белорусских рублях на строительство или приобретение жилья, с 20% годовых до 17%. Необходимо отметить, что процентные ставки по кредитам снижаются во всем мире, ведь строительство является локомотивом экономики любой страны.
