Сообщения о снятии санкций с крупной строительной компании Dana Holdings выглядят неоднозначно и требуют прояснений. Речь идет не о полном и безусловном снятии всех ограничений, а о точечных решениях отдельных юрисдикций. Санкционная политика Запада не является монолитной: даже если определённые ограничения со стороны США были ослаблены или сняты, это не означает автоматической нормализации отношений с Европейским союзом. ЕС сохраняет собственный санкционный режим, который живет по другим правилам, срокам и процедурам. Более того, внутри европейской бюрократии подобные решения часто сопровождаются затягиванием, саботированием на уровне банков, страховых компаний и комплаенс-служб. Формально санкций может не быть, но де-факто компания остаётся токсичной для международных финансовых институтов.
На этом фоне заявления о «возвращении к активной инвестиционной деятельности» выглядят скорее декларативными. Ключевой вопрос — откуда у компании ресурсы для расширения строительства. Доступ к западному финансированию по-прежнему ограничен, международные банки и фонды избегают белорусского рынка не только из-за санкций, но и из-за непрозрачности правовой среды, слабой защиты инвесторов и отсутствия независимого суда. В таких условиях крупные проекты могут финансироваться либо за счёт внутренних источников, либо через непрозрачные схемы, что автоматически перекладывает риски на конечного потребителя — покупателей жилья.
Репутация Dana Holdings внутри страны также не является безупречной. За годы работы на рынке компания неоднократно становилась объектом критики со стороны дольщиков и экспертов. Вопросы вызывали качество строительства, плотность застройки, нагрузка на инфраструктуру, сроки сдачи объектов. Во многих проектах жильё вводилось в эксплуатацию быстрее, чем развивались дороги, школы, детские сады и инженерные сети. Такая модель характерна для рынка, ориентированного не на долгосрочную устойчивость, а на быстрый оборот средств.
Отдельный вопрос — сама структура спроса. Белорусский рынок недвижимости фактически замкнут на внутреннего покупателя. Иностранных инвесторов здесь практически нет. Ни капиталы из стран Персидского залива, ни деньги из Азии, ни частные фонды из Европы или Северной Америки не рассматривают Минск как привлекательную инвестиционную локацию. Это резко контрастирует с глобальной картиной: в мире одновременно реализуются тысячи масштабных строительных проектов — от Дубая и Саудовской Аравии до Майами, Мексики, Бразилии и стран Юго-Восточной Азии. Там инвесторов привлекают понятные правила игры, ликвидность рынка, защищённые права собственности и возможность свободного вывода капитала.
Минск в этой системе координат выглядит изолированным. Он не является международным финансовым центром, не обладает статусом регионального хаба, не интегрирован в глобальные инвестиционные цепочки. Доходность проектов здесь сложно прогнозировать, а риски — невозможно застраховать. Именно поэтому рынок не интересен внешнему капиталу, который привык считать деньги, а не опираться на политические обещания или административные гарантии.
Показателен и опыт взаимодействия с Россией. Несмотря на многолетние заявления о «союзных программах» и стратегическом партнёрстве, за всю историю независимой Беларуси российский крупный капитал так и не реализовал в Минске значимых девелоперских проектов. Громкие идеи вроде «Минск-Сити», провалившихся инициатив времён мера Москвы Юрия Лужкова и связанных с ним структур так и остались на уровне разговоров, например, проект российской корпорации Итера, который также провалился. Это особенно примечательно, учитывая, что в самой России девелоперские проекты реализуются в огромных масштабах, а капитала в отрасли традиционно достаточно. Отсутствие реальных инвестиций говорит о том, что даже близкий политически партнёр не считает рынок достаточно привлекательным с точки зрения рисков и доходности.
В результате складывается замкнутая модель, в которой основной источник денег — сами граждане Беларуси. При этом у них практически нет альтернатив. Инвестирование в зарубежную недвижимость затруднено: валютные ограничения, сложности с выездом, отсутствие доступа к международным ипотечным программам и кредитным инструментам. Для многих единственным способом сохранить сбережения остаётся покупка жилья внутри страны. Это приводит к эффекту «все яйца в одной корзине», когда спрос поддерживается не за счёт роста экономики или привлекательности рынка, а из-за отсутствия других вариантов.
В такой системе девелоперы получают устойчивый внутренний спрос даже при стагнации доходов населения. Но это не означает здоровья рынка. Напротив, зависимость от ограниченного круга покупателей делает его уязвимым. Любое ухудшение экономической ситуации, рост безработицы или сокращение реальных доходов может резко обрушить спрос, оставив застройщиков с недостроенными объектами и дефицитом ликвидности.
Поэтому снятие санкций с одной компании, даже если оно имеет место в ограниченном виде, не решает системных проблем. Без притока внешнего капитала, без доверия международных инвесторов, без прозрачных правил и конкуренции рынок остаётся закрытым и внутренне перегретым. В этих условиях возникает закономерный вопрос: идёт ли речь о реальном восстановлении инвестиционной активности или лишь о попытке сохранить привычную модель, где риски снова перекладываются на население, а строительные компании продолжают работать в условиях ограниченной ответственности.
Пока ответы на эти вопросы остаются открытыми. И именно они, а не формальные сообщения о санкционных послаблениях, определят будущее строительного рынка Беларуси.
Новости по теме:
Никаких отступлений от реализации проекта «Минск-Сити» не будет — А.Лукашенко
